国家如何利用土地融资

发布时间：2020-07-27

2019年5月22日，由中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛第三十八次月度例会召开。会议主题为“土地财政和经济增长”。清华大学国家金融研究院副院长朱宁出席会议并发表评论。

国家如何利用土地融资

我的主要研究领域是金融，讲到土地财政，若是将国家想成一个公司，财政就是金融，该如何利用土地这个资产来进行融资？我有两个想法。第一，为什么其他的国家没有能够使用土地进行融资？第二，政府有没有比土地更好的可以利用作为抵押品提供创造信用或者提供担保的做法？我想到三个历史上不同的做法。第一个是贵金属，原来西班牙、葡萄牙找金子，希望能找到金子作为额外的基础货币来推动经济发展；第二个是以我国为代表的，用实实在在看得见的不动产作为抵押品来创造或释放财富、资金；最后一个是什么都没有，就完全靠信用也能释放。比如美国，就靠不断印钞，大家相信他能把债还上。每个方式都有优势和不足。同样是房地产，美国借助房地产推动经济，也要利用政府的信用来推动房地产的发展，用更加贴近市场化的方式，通过市场向最终买房的人提供补贴，对整个贷款的利息进行影响。

第三点，财政政策的货币化。土地看起来是一个非常好的选择，但是如果把资产价格和货币供应的限制放松之后，还有没有其他可以达到类似结果，可能还有尚未被人实验过的其他的做法，这是我比较好奇的。过去二十年间在整个全球范围内，财政政策和货币政策相互之间的关系、财政政策和货币政策推动的手段，包括这两者对政策制定者心目中可能带来的负面效果，都发生了天翻地覆的试验和试验的结果，和大家的认知有所不同。如果回到凯恩斯的话，无论是财政政策还是货币政策目的都是创造总需求。一般的经济学，总需求有一些真实的生活需要，最后能推动生产、创造财富。还有一个可能是资产价格的调整，可以在短期之内使财富都可以很快的升值。但是这个是不是可持续？回到最后一点，今后会发生什么情况？我对房产有比较强的先入的想法，我仍然认为我们面临潜在的很大的泡沫。有两个很大的原因，一个是可交易部门和不可交易部门的资产配置，房地产是最明显的不可交易的部门，不但不可交易，而且随着我们资本管制进一步加强，全世界或者全球资源的配置出现扭曲。学金融的要学溢价定律，一个资产在全球无论什么地方，价格应该是一样的。但在中国是明显不一样的，同一个房地产，在美国租出去，年化6%的收益率，在中国租出去，年化1%的收益率。我们教书时跟学生说，理论上讲资本存在外逃风险，但这个事为什么没有发生呢？大家都知道理由，资本是被管制的。